5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司市值在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的(de)行情里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行(xíng)业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求或将回(huí)落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)不尽人意是什么意思地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地(dì)产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也(yě)是(shì)上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季(jì)度的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出(chū)清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路(lù)的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持(chí)低(dī)位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长。而(ér)这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库(kù)存(cún)压力、企业不尽人意是什么意思的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年(nián)报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三(sān)季度增(zēng)长不确(què)定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的(de)复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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