近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学rong>平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可(kě)以(yǐ)分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设(shè)施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规(guī)要求(qiú)，基础(chǔ)设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收(shōu)益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的预(yù)期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经(jīng)济预期(qī)恢(huī)复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩相对经济(jì)活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额(é)净值(zhí)变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资(zī)的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通(tōng)投资(zī)者(zhě)应了(le)解(jiě)底层资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)前提是(shì)本金之上(shàng)的(de)增值部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该(gāi)注意(yì)的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益(yì)，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特(tè)许经(jīng)营权(quán)类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士(shì)还(hái)表(biǎo)示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营活动(dòng)产生的(de)现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择(zé)，投资价(jià)值体现在(zài)相对(duì)股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学的(de)经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金(jīn)额与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际环境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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